住宅 ローン 減税 計算。 住宅ローン控除シミュレーション計算ツール!長期優良住宅にも対応

【住宅ローン減税・計算】減税額が一目でわかる!控除額目安表とシミュレーション

住宅 ローン 減税 計算

ペアローンで「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の減税メリットがある理由 なぜ、ペアローンで借りると「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」でメリットが出てくるかというと・・・ 夫単独で住宅ローンを借りる場合• 前述した例で考えれば 夫単独の住宅ローン契約• 上限その2.住民税13. 65万円/年 住宅ローン控除では、所得税の減税が前述した40万円だったとしても、所得税自体が40万円未満の方の場合は、控除が全額利用できません。 その救済措置として 所得税から控除できなかった分は、住民税から控除できる ようになっています。 ただし、住民税からの控除には 前年分の所得税の課税総所得金額等の7%(136,500円を限度) という上限があるのです。 この上限も、 平成30年度(最新)の平均年収441万円だと仮定した場合 住民税は人によりますが、228,000円程度ですから、その7. 0%である15,960円が上限となるのです。 夫単独の住宅ローン契約• まとめ ペアローンを組むと住宅ローン控除(住宅ローン減税)の減税メリットが上がる理由は? 住宅ローン控除には• 所得税の最大控除額の上限• 住民税の控除上限 の2つの上限があり、ペアローンにすることで、控除上限に引っかからないようにできるため、住宅ローン控除をフル活用できることにあるのです。 ペアローンで「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の減税メリットの計算方法 今回の計算方法は、下記の条件を基にシミュレーションしています。 年収:600万円• 所得税:20万円• 住民税:30万円 妻• 年収:400万円• 所得税:10万円• 住民税:20万円 住宅ローン• 購入する物件:6,000万円• 自己資金:1,000万円• ローン金額:5,000万円• 金利:1. 借入期間:35年間• ペアローンの場合:夫3,000万円、妻2,000万円 手順その1.住宅ローン残高に対する減税額をペアローン利用、未利用で算出する 夫単独での借入の場合 元金:50,000,000円 総返済額:59,279,788円 年 元金残高 最大控除・減税額 2020年 48,901,194 400,000 2021年 47,690,956 400,000 2022年 46,468,564 400,000 2023年 45,233,892 400,000 2024年 43,986,815 400,000 2025年 42,727,210 400,000 2026年 41,454,952 400,000 2027年 40,169,913 400,000 2028年 38,871,964 388,719 2029年 37,560,974 375,609 2030年 36,236,809 362,368 2031年 34,899,343 348,993 2032年 33,548,440 335,484 合計 - 5,011,173 ペアローンでの借入の場合 夫:3,000万円 元金:30,000,000円 総返済額:35,567,795円 年 元金残高 最大控除・減税額 2020年 29,340,715 293,407 2021年 28,614,574 286,145 2022年 27,881,138 278,811 2023年 27,140,334 271,403 2024年 26,392,085 263,920 2025年 25,636,323 256,363 2026年 24,872,969 248,729 2027年 24,101,946 241,019 2028年 23,323,178 233,231 2029年 22,536,585 225,365 2030年 21,742,090 217,420 2031年 20,939,613 209,396 2032年 20,129,075 201,290 合計 - 3,226,499 妻:2,000万円 元金:20,000,000円 総返済額:23,711,770円 年 元金残高 最大控除・減税額 2020年 19,560,472 195,604 2021年 19,076,371 190,763 2022年 18,587,406 185,874 2023年 18,093,531 180,935 2024年 17,594,693 175,946 2025年 17,090,843 170,908 2026年 16,581,933 165,819 2027年 16,067,912 160,679 2028年 15,548,732 155,487 2029年 15,024,336 150,243 2030年 14,494,672 144,946 2031年 13,959,688 139,596 2032年 13,419,328 134,193 合計 - 2,150,993 手順その2.所得税・住民税を計算する 今回は、概算で 夫• 年収:600万円• 所得税:20万円• 住民税:30万円 妻• 年収:400万円• 所得税:10万円• 住民税:20万円 としていますが、シミュレーションツールを使って、正確な金額を出しておくと良いでしょう。 手順その3.実際に控除される金額を計算する 計算のルールは 所得税 - 最大控除・減税額 > 0 住宅ローン控除額 = 所得税 + 住民税控除額の上限(前年住民税の7. 0%か13. ペアローンにすべき人とは? ペアローンにもいろいろなデメリット・リスクがあります。 デメリットとリスクその1.夫婦共働きができなくなった場合に返済ができなくなる可能性がある!• デメリットとリスクその2.離婚時に財産分与でトラブルが発生する• デメリットとリスクその3.「団信」で住宅ローンの債務が0円にならない!• デメリットとリスクその4.共働きの解消で、住宅ローン控除額が減ってしまう!• デメリットとリスクその5.諸費用が2倍発生する!.

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住宅ローン控除(減税)シミュレーション(2015年度版)【スマイティ】

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1住宅ローン控除(減税)とはどんなもの? 住宅ローン控除とは、「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度の通称です。 マイホームをローンで購入した場合において、一定の割合に相当する金額が所得税から控除される制度のことをいいます。 住宅ローン控除を利用することで、住宅を購入する際の経済的な負担を軽減することができます。 住宅ローン控除の詳しい概要と、最新制度の特徴について詳しく見ていきましょう。 住宅ローン控除(減税)の概要の説明 「控除」とは、住宅購入時に本来納めるべき税金から差し引かれることを意味し、「減税」と同じ意味になります。 住宅ローン控除は、一定の要件を満たす新築や中古のマイホームを購入する際や住居の改築などをする際に、一定期間の間、ローン残高に応じた金額が所得税から差し引かれ、還付される制度です。 そのため、控除を受けるためには確定申告が必要になります。 社会保険料控除や生命保険控除のような所得控除とは異なり、住宅ローン控除では、あらかじめ計算された所得税から税金が差し引かれ、納めた分の税金が戻ってきます。 所得税で控除しきれなかった分に関しては住民税から控除されます。 住宅ローン控除の歴史は長く、最初は住宅購入金額の一部を減税するというものでした。 しかし、1978年に住宅ローン控除となり、住宅ローンの金額が減税の算出基準となりました。 住宅税制の制度変更などにより、制度の内容も都度変わっているため、最新制度についてあらかじめ調べておく必要があります。 最新制度の概要の解説 現在の住宅ローン控除制度は、令和3年12月末までの居住開始から10年間の適用となります(消費税率10%が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます)。 各年の控除限度額は40万円で、認定長期優良住宅等の場合は最大50万円が上限額として設定されています。 例えば、一般住宅を購入し、年末時点で住宅ローンの残高が4000万円以上あるとします。 この場合、ローン返済期間が10年以上あることを条件に、控除率1%、すなわち40万円の税額控除となります。 しかし、もし納めている所得税額が35万円など、40万円に満たない場合は、差額分の5万円が住民税より控除されることになります。 制度の主な項目としては、「一般住宅」「認定住宅(長期優良住宅、低炭素住宅)」「バリアフリー改修促進税制」「省エネ改修促進税制」「三世代同居対応改修税制」「耐久性向上改修税制」の6つとなっており、それぞれの項目において条件を満たした場合にのみ、住宅ローン控除制度を受けることができます。 スゴい速い住宅ローン審査で家探しがもっと便利に 2住宅ローン控除(減税)の対象となる住宅は? それでは次に、住宅ローン控除の対象となる住宅の条件について詳しく見ていきましょう。 住宅ローン控除を受けるには、どの項目においても合計所得が3000万円以下で、住宅ローンの返済期間が10年(一部5年間の緩和あり)という条件があります。 さらに、新築か中古物件かなど項目によって適用条件がそれぞれ異なります。 新築の場合の適用条件 新築を購入する場合は、住宅が居住用であることが条件として定められています。 また、床面積においては50平米未満の場合は適用外となりますので、あらかじめ登記簿面積を確認する必要があります。 販売資料や売買契約書に記載されている床面積と、税制上の床面積は異なりますので、登記簿に記載されている面積を必ず確認するようにしましょう。 階段や通路、バルコニーやベランダなどは共有部分として床面積には含まれませんので、マンション購入の際は事前にしっかりと確認するようにしましょう。 実際に使用できる有効スペースです。 有効面積といえる内法面積よりも面積は大きくなります。 また、もし店舗や事務所の物件を探している場合は、床面積の半分以上が居住用であれば、半分以上が店舗や事務所利用、もしくは貸家の場合でも住宅ローン控除が適用になります。 中古の場合の適用条件 中古住宅の購入の際も住宅ローン控除が適用されます。 条件としては、以下のいずれかを満たす必要があります。 築年数が規定の年数以内であること。 木造などで建てられた耐火建築物以外の場合は、家屋が建築されてから20年以内であること。 鉄筋コンクリートなどで建てられた耐火建築物の場合は築年数が25年以内であること。 以下のうちいずれか、一定の耐震基準をクリアしていること。 耐震基準適合証明書の取得• 住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得• 既存住宅売買瑕疵保険の加入 近年では、中古住宅を購入しリノベーションする家庭も増えていますが、控除を受けたい場合は、築後年数については事前にしっかりと確認するようにしましょう。 また、床面積においては、新築住宅と同様に50平米以上であることを満たす必要があります。 増築・リフォームの場合の適用条件 自宅のリフォームや増築を検討している際も、規定を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。 住宅ローンをすでに返済中の場合は、増築にかかる費用と合わせてローンの借り換えを行うことができます。 しかし、本人が別の住宅に居住している場合は適用外となりますので注意が必要です。 例えば、実家をリフォームする場合などは、契約をする本人が遠方に住んでいる場合は対象外となります。 主な適用条件については、以下の通りになります。 契約者自身が所有し、居住目的の家屋に対する増改築又はリフォームであること。 工事日から6カ月以内に居住し、減税の適用を受ける各年の年末まで住んでいること。 工事費用が100万円以上で、その2分の1以上が居住用部分の工事費用であること。 中古住宅を新規購入でリフォームする場合は、築後20年以内の木造住宅もしくは耐火建築物の場合は築後25年以内であること。 床面積や所得金額は新築物件の条件と同様で、50平米以上であることが条件となっているほか、リフォームの工事内容については、大規模な模様替えの工事、家屋の一室の床又は壁について行う修繕工事、現行の耐震基準に適合させるための修繕工事、一定のバリアフリー改修工事、一定の省エネ改修工事と、工事内容が定められています。 入居した年の前後2年間ずつの間で、居住用財産を譲渡した場合の「長期譲渡所得の課税特例」の適用を受けている場合は、控除の適用外となりますので注意しましょう。 3住宅ローン控除(減税)の対象となるローンは? 住宅ローン控除では、住宅を購入するための借入金すべてが控除の対象となる訳ではなく、以下のような要件を満たす必要があります。 民間の金融機関や独立行政法人住宅引用支援機構、地方公共団体、公務員共済組合などの一定の団体や、住宅資金の長期貸付期間を行う法人、勤務先から借り入れたものであること。 給料所得者が事業主団体から借り入れた場合は、金利が年0. 給料所得者が事業主団体から利子の補助を受ける場合は、利子補給額を控除した後の利息が年0. 2%以上であること。 親戚などからの個人的な借入金でないこと。 中古住宅を購入した場合は、前の所有者から引き継いだ債務ではないこと。 住宅ローン控除の対象ローンは、上記の条件を満たした、長期固定金利住宅ローン「フラット35」や、民間金融機関や財形住宅融資、地方自治体の融資、年利0. 2%以上の勤務先の融資が対象となります。 また、支払時期が不明なものは対象外となります。 4住宅ローン控除(減税)でいくら戻ってくる? 住宅ローン控除では、返済期間の10年間の間は、年末時のローン残高の1%が所得税から控除されます。 しかし、確定申告時に戻っている金額は、契約者によって金額に違いが生じます。 これは、所得によって納税額が異なったり、購入する住宅の条件によって税額が違うことが理由として挙げられます。 各年で最大40万円(認定住宅の場合は50万円)、10年間で最大400万円(認定住宅の場合は500万円)が戻ってくる住宅ローン控除ですが、申告者全員が最大控除額を受けとれる訳ではありません。 最大控除額を受けとる場合は、ローン残高が10年間の各年末時に4000万円を超えていて、年間の所得税と住民税が合わせて40万円を超えていることが条件となります。 では、実際にはいくら戻ってくるのでしょうか。 住宅ローン控除の計算方法や、シミュレーションについて紹介します。 控除可能額は年末のローン残高と最大控除額のいずれか小さい方の額が適用されますので、この場合は30万円が適用となります。 仮に、年末のローン残高が5000万の場合の1%は50万円になりますが、最大控除額は40万円なので、40万円が住宅ローン控除可能額となります。 次に説明しますが、控除可能額がすべて戻ってくる訳ではありません。 この控除可能額を求めてから、納める税金から差し引きます。 住宅ローン控除(減税)シミュレーション それでは、実際に住宅ローン控除のシミュレーションを行い、いくら戻ってくるのか試算してみましょう。 また、所得税に対する上限はありませんが、住民税に対する上限は13万6500円と定められているため、実際に戻ってくる控除額は以下のようになります。 所得税(8万円)+住民税(上限:13万6500円)=21万6500円 このように、住宅ローン控除では納めた税金以上に戻ってくることはなく、控除可能額が大きくても、その金額がすべて戻ってくる訳ではないということが分かります。 住宅ローン控除は確定申告の「還付申告」に該当するため、入居した年の翌年1月1日から申告をすることができます。 確定申告期間中は税務署が混みあうため、早めに準備をして申告をするようにしましょう。 手続きが早ければ、還付金を受けとる時期も早くなる可能性があります。 確定申告の方法 確定申告では、必要書類を用意し、必要事項を記載したう上で税務署に提出する必要があります。 もし、確定申告が初めてという場合は、書類の書き方が分からなかったり、ほかの控除も重なって混乱してしまうことも考えられますので、分からない場合は最寄りの税務署に相談するようにしましょう。 提出する税務署は、居住地を管轄している税務署となり、一部の地域では確定申告の会場が税務署以外の場所であることもあるため、事前に確認が必要です。 また、必要書類は直接税務署に提出する以外にも、郵送での提出や、国税庁のサイト上で申告書を作成して送信する方法もあります。 2年目以降の手続きとしては、会社員の場合は年末調整で手続きができ、自営業の場合はまた同じ書類へ記載をし、期日中に税務署に提出する必要があります。 年末調整の場合は、給与所得者の「住宅借入金等特別控除申告書」や、住宅ローンの「年末残高証明書」を添付する必要があります。 [関連記事] 必要書類 <住宅ローン控除等の確定申告に必要な書類(例)> 必要書類名 1. 確定申告書(A書式) 2. (特定増改築等) 3. 源泉徴収票(会社員などの場合) 4. 住民票の写し 5. 住宅ローンの「年末残高証明書」 6. 建物・土地の不動産売買契約書・工事請負契約書のコピー 7. 建物・土地の登記事項証明書 8. そのほかの書類が必要なケース 確定申告に必要な主な書類は以下になります。 契約書のコピーや住民票、源泉徴収票など、必要な書類はあらかじめ購入した年の年末までにそろえておくことで、確定申告書の作成がスムーズになります。 確定申告書A(第一表と第二表)• (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書• 勤務先の源泉徴収票• 金融機関等からの住宅ローンの借入金残高証明書• 土地・建物の登記簿謄本• 売買契約書または建築請負契約書のコピー• マイナンバーの本人確認書類• その他、認定長期優良住宅の特例などを利用する場合の書類のコピー 「1」「2」に関しては税務署から入手する必要があり、「4」の残高証明書は借入先の金融機関から送付されてきますので、大切に保管しましょう。 「5」「6」に関しては法務局や不動産会社から入手できますので、事前にしっかりと準備するようにしましょう。 6住宅ローン控除(減税)を賢く使うためのポイントと注意点 それでは次に、住宅ローン控除を賢く利用するためのポイントや注意点について紹介します。 もし繰り上げ返済をする場合は、返済期間の変更によっては注意が必要になります。 繰り上げ返済をした場合の住宅ローン控除(減税) 住宅ローン控除を受けるための条件には、「ローンの返済期間が10年以上」というものがありますが、もし繰り上げ返済をする場合は注意点があります。 手元の資金で住宅ローンの元金を支払い、将来の利息負担を軽くすることができる一方で、返済期間短縮型の繰り上げ返済によって、全体の返済期間が10年を切ってしまう場合は、住宅ローン控除の対象から外れることになります。 <金利1. 例えば1000万円を繰り上げ返済する場合は、「10年後に1000万円を返済した場合」と、「毎年100万円を10年間繰り上げ返済した場合」を比較し、どちらが利息の節約効果があるかを検討した上で繰り上げ返済を行うのがいいでしょう。 ローンを使用しない場合は「投資型減税」を利用 ローンを組まずに自己資金のみで住居を購入する場合は、住宅ローン減税が利用できません。 しかし、耐久性や省エネルギー性に優れた住宅を自己資金で購入する場合は、「投資型減税制度」によって所得税が控除されます。 「耐久性や省エネルギー性に優れた住居」とは、行政の認定を受けた長期優良住宅のことを指し、低炭素住宅なども対象となります。 低炭素住宅では、住宅の断熱性能や、省エネルギー性能が一定の基準を満たしていることが条件となりますが、性能強化に必要な費用などが控除の対象となります。 住宅の天井、床、壁、窓の断熱性能の強化、節水効果のある機器の設置など、条件を満たすことで所轄の行政機関から「低炭素住宅」の認定を受けた場合は、1年間控除を受けることができ、最大で65万円の還付金を受けとることができます。 住宅を購入した後で、海外勤務などにより単身赴任することになった場合や、海外勤務中に日本の住宅を購入し、家族が住むケースなどがその対象となりますが、確定申告をすることで、控除額を受けとることが可能になりました。 ただし、「平成28年4月1日以後に住宅の取得等をした方」が対象となり、それ以前に住宅を購入した方は対象外となっています。 また、日本で納税すべき所得がない場合も対象外となりますので、注意が必要です。 ご利用上の注意• 本記事は情報の提供を目的としています。 本記事は、特定の商品の売買、投資等の勧誘を目的としたものではありません。 本記事の内容及び本記事にてご紹介する商品のご購入、取引条件の詳細等については、利用者ご自身で、各商品の販売者、取扱業者等に直接お問い合わせください。 当社は本記事にて紹介する商品、取引等に関し、何ら当事者または代理人となるものではなく、利用者及び各事業者のいずれに対しても、契約締結の代理、媒介、斡旋等を行いません。 したがって、利用者と各事業者との契約の成否、内容または履行等に関し、当社は一切責任を負わないものとします。 当社は、本記事において提供する情報の内容の正確性・妥当性・適法性・目的適合性その他のあらゆる事項について保証せず、利用者がこれらの情報に関連し損害を被った場合にも一切の責任を負わないものとします。 本記事には、他社・他の機関のサイトへのリンクが設置される場合がありますが、当社はこれらリンク先サイトの内容について一切関知せず、何らの責任を負わないものとします。 本記事のご利用に当たっては上記注意事項をご了承いただいたものとします。

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住宅ローン減税はいくら戻ってくる? 計算方法をわかりやすく解説

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住宅ローン控除(減税)とはなにか? 正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。 しかし、住宅借入金等特別控除だと舌を噛みそうなので一般的には「住宅ローン控除」と呼ばれています。 借り入れした住宅ローンの年末時点の残高の1%分、その年払った所得税の還付を受けられたり、来年支払う住民税が減ったりする制度です。 年末というのは12月末のことです。 控除を受けられるのは現在10年間が最長です。 なので、わかりやすく言うと住宅ローンを払い始めてから10年間は所得税や住民税が安くなる制度だと覚えておけばいいでしょう。 また、新築や中古物件の購入だけではなくリフォームをした場合にも一定の条件を満たせば住宅ローン控除の対象になります。 ただ、マイホームを購入したりリフォームをすれば住宅ローンを借りれば全部が全部住宅ローン控除の対象になるかというとそうではありません。 では、どんな住宅ローンが対象になって、どういう住宅ローンだと対象にならないのかをご紹介します。 住宅ローン控除の対象になる住宅ローン 住宅ローン控除の対象になる住宅ローンは一般的な銀行で借りる住宅ローンやフラット35などの住宅ローンです。 普通に金融機関と呼ばれるところから住宅ローンを借りれば問題なく住宅ローン控除の対象になります(物件などの条件は満たしているものとする) なお、金融機関以外の公務員共済組合などからの借入でも対象になりますので、住宅ローン控除の対象になるのか税務署のコールセンターに問い合わせをすると良いでしょう。 住宅ローン控除の対象にならない住宅ローン 住宅ローン控除の対象にならないのは一般的な金融機関から借りたものではない住宅ローンです。 例えば、親や親族から借りた住宅ローンなどは対象になりません。 そのため、親や親族、もしくは職場から住宅ローンとしてお金を借りて家を建てる場合は、住宅ローン控除は受けられないので、受けられなくなる住宅ローン控除の金額と支払わなくて良くなる住宅ローンの利息を計算してどちらが有利になるのか計算して決断しましょう。 住宅ローン控除を受けるための条件 住宅ローン控除を受けるためにも条件があります。 その条件をまとめました。 合計所得金額3,000万円以下所得なので年収ではありません。 年収から各種控除を引いた後の額が3,000万円以下である必要があります• 住宅ローンを10年以上借りることバリアフリー改修促進税制、省エネ改修促進税制の場合は5年以上です。 新築する、購入する床面積が50㎡以上増改築その他の場合は50㎡以上必要です• 住宅ローンの借り主が自分で住むこと自分以外の誰かが住む、例えば子供や親が住む家を自分名義の住宅ローンで借りる場合は対象になりません。 中古住宅の場合は耐震性能を有していること木造などの耐火建築物以外の場合は築20年以内。 鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は築25年以内• リフォームの場合、増改築費用が100万円以上であること これらの条件をみたすことで住宅ローン控除を受けることが出来ます。 まぁ、普通に自分が住むために注文住宅を立てたり建売を買う場合は問題なく住宅ローン控除の対象になると思いますので、ここはあまり気にしなくてもいいでしょう。 参考まで。 住宅ローン控除の控除率 現在、住宅ローンの控除率は一律で1%になっています。 (特定増改築等の場合は2%)つまり、12月末時点での残高の1%の金額分、所得税と住民税が還ってくるということです。 住宅ローン控除の限度額 住宅ローン控除は住宅ローンの年末残高の1%が返ってくる制度ですが、限度額があります。 1億円の残高があれば100万円の税還付を受けられるか?というとそうではありません。 平成33年12月31日までは一般の住宅で40万円(個人売買の中古住宅は20万円)が限度額、長期優良住宅や低炭素住宅に認定されていると50万円となります。 つまり、一般の住宅であれば住宅ローンの年末残高が4,000万円を超えたところから、長期優良住宅や低炭素住宅の場合は5,000万円を超えたところから住宅ローン控除の恩恵を受けることができないということになります。 住宅ローン控除でいくら所得税と住民税が返ってくるのかを計算する方法 それでは、住宅ローン控除で一体いくら所得税が返ってきたり住民税が安くなるのかを計算していきます。 年末の住宅ローン残高を計算する 住宅ローン控除の金額は住宅ローンの年末残高に1%をかけて計算します。 そのため、まずは住宅ローンの年末残高を計算しましょう。 エクセルを使って計算することも出来ますが、ここではもっとかんたんな方法で年末残高を計算する方法をお伝えします。 住宅ローン残高を計算する方法その1:高機能住宅ローンシミュレーションサイトへ行く 年末残高をかんたんに計算するために便利なサイトがあるので紹介します。 住宅ローン残高を計算する方法その2:住宅ローンの借入額と返済年数、返済方法を入力する まずは、住宅ローンの借入額と返済年数、返済方法を入力します。 返済方法の元利均等返済と元金均等返済の違いについてはこちらの記事で詳しく解説してあるのでご覧ください。 今回は住宅ローンの借入額3,000万円、返済年数35年、返済方法は元利均等返済、ボーナス払いは無しという条件で計算を進めていきます。 住宅ローン残高を計算する方法その3:住宅ローン返済の開始年月を設定する 続いて、いつから住宅ローンを返済するのかを設定していきます。 通常、引き渡しの翌月か翌々月くらいから住宅ローンの返済がスタートしますので、あなた自身の返済開始年月を入力して下さい。 ここでは、2014年9月から住宅ローン返済をスタートするという条件で計算していきます 住宅ローン残高を計算する方法その4:住宅ローンの金利を設定する 住宅ローンの金利を設定していきます。 ここでは2014年9月のフラット35の最低金利1. 66%で計算していきます。 変動金利は固定金利期間選択型、段階金利(フラット35S含む)を借りる場合は利上げシミュレーションの欄を入力して下さい。 その場合は、借入当初の金利を基準金利の欄に入力し、金利設定追加ボタンをクリックします。 3%されます。 そのため、基準金利の欄には1. 36と入力します。 その後、金利設定追加ボタンをクリックし、10年後に変動幅0. 3%と入力します。 こうすることで、金利が変動する場合でも正確に住宅ローン残高を計算することが出来ます。 住宅ローン残高を計算する方法その5:住宅ローン控除・住宅ローン減税設定をする ここでは、あなたが住み始めるであろう年月を設定して下さい。 これからマイホームを購入するのであれば「平成26年4月〜29年度12月」で問題ありません。 住宅ローン残高を計算する方法その6:シミュレーション実行ボタンをクリックする ここまで入力できたらシミュレーション実行ボタンをクリックします。 そうすると、シミュレーションが実行されて、各年度の住宅ローンの年末時点での残高が計算されます 住宅ローン控除・減税額という欄に年末時点での残高と受けられる住宅ローン控除額の最大値が表示されています。 表示されているのはあくまで最大値です。 あなたが受けられる住宅ローン控除の金額とは異なる場合があるので注意して下さい。 あなたが受けられる住宅ローン控除の金額はこれから計算していきます 2. 住宅ローン残高に対して控除率を掛ける さて、住宅ローン控除の金額の計算に戻ります。 各年末の住宅ローン残高を計算できたら、それに控除率1%をかけていきます。 先ほどの例で計算すると下の画像の通りになります。 例えば、1年目の年末の残高は29,788,655円です。 これに1%をかけると297,886円が住宅ローンの控除対象額です。 この金額が控除されるわけではありません。 それでは、続いて実際に控除される金額を計算していきましょう。 住宅ローン控除対象額から所得税を引く 住宅ローン控除は控除対象額からまず所得税を差し引いていきます。 所得税やの金額ですが、下記条件で計算しました。 税込み年収450万円• 所得税約120,000円• 住民税約220,000円 ということなので、住宅ローン控除対象額297,886円から所得税120,000を差し引きます。 所得税を引いた後の住宅ローン控除対象額から住民税を引く 所得税を引いてまだ住宅ローン控除対象額が残るようであれば次は住民税を差し引きます。 ただし、住民税は最大136,500円しか差し引くことが出来ません。 つまり、住宅ローン控除対象額が136,500円より多い場合は控除対象額を使い切れないということです。 今回の例で見てましょう。 住宅ローン控除対象額は297,886円です。 そこから所得税120,000円を差し引きました。 残っているのは177,886円です。 来年度支払うはずの住民税は約220,000円ですが、住民税の控除は136,500円が最大なので、177,866円から136,500円を引いた約4万円は控除されずに余ります。 余った控除額は来年度以降に繰越できるかというと、それは出来ません。 余った住宅ローン控除額は消えてなくなります。 そこで、単純に住宅ローンを借りるのではなく、住宅ローン控除対象額を余らせないような住宅ローンの借り方を考える必要があります。 住宅ローン控除の1番お得な利用方法 それでは、住宅ローン控除対象額を余らせたりせず、1番お得に住宅ローン控除を利用する方法についてお伝えしていきます。 夫婦共働きの場合は夫婦それぞれの名義もしくは連帯債務で住宅ローンを借りる 住宅ローン控除額を余らせないための唯一の方法と言ってもいいかもしれません。 1人だけで住宅ローンを借りた場合に控除額が余るのならば、2人で住宅ローンを借りるもしくは連帯債務で借りることで、住宅ローン控除対象額から差し引く所得税や住民税を多くして余らせないようにするという方法です。 具体例を見て行きましょう。 先程の例で、年収450万円のご主人だけではなく、年収200万円の奥さんも住宅ローンを借りるとします。 割合はご主人8割、奥さん2割です。 3,000万円の住宅ローンをご主人2,400万円、奥さん600万円に分割するという方法です。 住宅ローンを2,400万円借りたご主人の住宅ローン控除対象額と控除される所得税と住民税 2,400万円借りたご主人の住宅ローン控除対象額は下記の画像のようになります 初年度は238,309円が住宅ローンの対象額です。 先ほどの計算式に当てはめて控除される所得税と住民税を計算します。 住宅ローンを600万円借りた奥さんの住宅ローン控除対象額 600万円借りた奥さんの住宅ローン控除対象額は下記の画像のようになります。 奥さんの所得税の金額ですが、下記条件で計算しました。 税込み年収200万円• 所得税約35,000円• 住民税約72,000円 初年度は59,577円が住宅ローンの対象額です。 先ほどの計算式に当てはめて控除される所得税と住民税を計算します。 ご主人1人で住宅ローンを借りた場合と夫婦ふたりで借りた場合で受けられる住宅ローン控除額の違いはいくらか? 今回の例で計算すると、ご主人1人だと受けられる住宅ローン控除額は初年度が256,500円でした。 それに対して夫婦二人で住宅ローン控除を受けた場合は297,886円満額受けることが出来ました。 約4万円多く住宅ローン控除を受けることが出来ました。 この例で計算すると10年間での差額は約11万円になります。 つまり、夫婦二人で住宅ローン控除を受けたほうが11万円の得という計算になります。 ただし、夫婦で住宅ローン控除を受ける場合は今後の出産も考慮する 夫婦で住宅ローン控除を受ける場合で気をつけたいのが今後の出産です。 出産があり、夫婦どちらかが産休、育休に入れば給料が減ります。 給料が減るということは支払う所得税や住民税も減るので住宅ローン控除で控除される金額も減ってしまいます。 今後出産の予定はないということでしたら気にすることはありません。 しかし、これから2人、3人と出産をするという予定の場合は育休に入った場合に受けられる住宅ローン控除の金額がいくらになるのかも計算して、夫婦で受けるのかどちらか一方で受けるのかを決めるといいでしょう。 住宅ローンの借入額が多いほど住宅ローン控除の金額も多くなる 住宅ローン控除で受けらる控除額は住宅ローンの年末残高の1%です。 そのため、住宅ローンの年末残高が多いほど控除対象額は大きくなります。 下記に住宅ローンの借入金額別、住宅ローン控除で受けられる金額の最大値を比較してみました。 計算に使用した住宅ローンの条件は以下の通りです• 住宅ローンの金利:1. 66%• 返済年数:35年• 元利均等返済• 住宅ローン開始年月:2015年1月 借入額2,000万円 借入額2,500万円 借入額3,000万円 10年間の住宅ローン控除合計 1,784,752円 2,230,940円 2,677,132円 500万円住宅ローンの借入額が増えると、住宅ローン控除で受けられる控除額は約45万円ずつくらい増えるイメージですね。 住宅ローンの借入額を増やしたほうが住宅ローン控除の金額は大きくなりますが、支払う必要が有る住宅ローンの利息や借入に係る手数料は大きくなります。 それでは、住宅ローンの借入額を増やした場合、支払う利息や融資手数料などがどれくらい増えるのか計算します。 下記条件で計算します。 住宅ローンの金利:1. 66%• 返済年数:35年• 元利均等返済• 住宅ローン開始年月:2015年1月• 抵当権設定登記の登録免許税:融資額の0. 1% 借入額2,000万円 借入額2,500万円 借入額3,000万円 支払う住宅ローン利息 6,382,683円 7,978,422円 9,574,171円 融資手数料 220,000円 270,000円 330,000円 登録免許税 20,000円 25,000円 30,000円 団体信用生命保険料 1,400,200円 1,749,900円 2,099,600円 支払うお金合計 7,962,883円 9,953,322円 11,943,771円 住宅ローン控除の差額 — 446,188円 892,380円 トータルの差額 — 1,544,251円 3,088,508円 借入額が2,000万円から2,500万円になると支払うお金が約150万円増え、2,000万円から3,000万円になると、支払うお金が310万円増える計算になります。 単純な比較をすると住宅ローンの借入額を増やすと住宅ローン控除で受けられる控除額は増えますが、他に支払わないといけないものが増えるので損という結果になります。 ちなみに、団体信用生命保険料についてはフラット35の機構団信で計算していますが、こちらの記事で書いてある方法を使えば数十万円の節約が可能になります。 住宅ローン控除が終わった後繰り上げ返済した場合はどうか? ここで「住宅ローン控除が終わった後に繰り上げ返済した場合はどうなるのか?」という疑問が残ると思うので計算していきます。 2,500万円借りた場合は10年後に500万円繰上返済、3,000万円借りた場合は10年後に1,000万円繰上返済をして、トータルの支払いがどうなるのか計算してみました。 繰上返済は期間短縮型でまずは計算します。 借入額2,000万円 借入額2,500万円 借入額3,000万円 支払う住宅ローン利息 6,382,683円 5,871,013円 5,901,422円 融資手数料 220,000円 270,000円 330,000円 登録免許税 20,000円 25,000円 30,000円 団体信用生命保険料 1,400,200円 1,561,900円 1,723,300円 支払うお金合計 7,962,883円 7,657,913円 7,894,722円 住宅ローン控除の差額 — 446,188円 892,380円 トータルの差額 — -751,158円 -960,541円 住宅ローンの繰上返済を期間短縮型で行った場合、初めの住宅ローンの借入額を多くしておいて住宅ローン控除が終わった後に繰上返済したほうがお得という計算になりました。 しかし、これではフェアではありません。 なぜなら、繰上返済を期間短縮型で行うということは返済年数が35年から短くなってしまうからです。 そこで、返済額軽減型でも計算しました。 借入額2,000万円 借入額2,500万円 借入額3,000万円 支払う住宅ローン利息 6,382,683円 6,869,905円 7,357,102円 融資手数料 220,000円 270,000円 330,000円 登録免許税 20,000円 25,000円 30,000円 団体信用生命保険料 1,400,200円 1,561,900円 1,723,300円 支払うお金合計 7,962,883円 7,657,913円 7,894,722円 住宅ローン控除の差額 — 446,188円 892,380円 トータルの差額 — 247,734円 495,139円 住宅ローンの繰上返済を返済額軽減型で行った場合は、はじめから住宅ローンの借入額を少なくしておいたほうがお得という結果になりました。 住宅ローンの借入額を多くするメリットは住宅ローン控除以外にもある 住宅ローンの借入額をわざと増やして住宅ローン控除の金額を多くするメリットは微妙なところです。 しかし、住宅ローンの借入額を増やすメリットは他にもあります。 住宅ローンの借り主が死亡した場合の保障額が大きくなるので、万が一の時に手元に残るお金が多くなる 住宅ローンの借入額が大きくなるということは、それに対してかかっている団体信用生命保険の保障額も大きくなるということです。 頭金をたくさん使って住宅ローンの借入額を少なくした後、住宅ローンの借り主が亡くなってしまった場合、頭金として使ったお金は返ってきません。 しかし、住宅ローンの借入額をわざと増やして手元にお金をおいておくと、住宅ローンの借り主が亡くなった場合は住宅ローン返済が無くなった上に手元のお金も残すことが出来ます。 そう考えると、必ずしも住宅ローンの借入額を減らすことが賢い選択とはいえません。 それどころか、私は必要以上に住宅ローンの返済額を減らす理由はないと考えます。 その詳しい理由についてはこちらの記事を読んで下さい。 マイホームの購入価格が4,000万円や5,000万円を超える場合、住宅ローンの借入額をいくらに設定すれば一番多く住宅ローン控除を受けることができるか? 上に挙げた通り、住宅ローンの年末残高が4,000万円や5,000万円を超えていてもそれ以上に住宅ローン控除を受けることができません。 であれば、住宅ローンの借入額をいくらに設定すれば一番多く住宅ローン控除を受けることができるか計算してみました。 一般の住宅と長期優良住宅、住宅ローンは変動金利の場合と固定金利の場合の4パターン計算します。 住宅ローン控除を最大限受け取る住宅ローン借入額の設定シミュレーション(変動金利の場合) まずは一般の住宅と変動金利です。 条件は以下の通りです。 住宅ローンの金利:0. 517%、10年後から金利+1%• 返済年数:35年• 元利均等返済• 住宅ローン開始年月:2018年1月• 住宅ローン融資手数料:330,000円()• 抵当権設定登記の登録免許税:融資額の0. 住宅ローン控除の限度額40万円• 住信SBIネット銀行のように融資額に応じて融資手数料が増える場合、住宅ローンの借入額を増やして住宅ローン控除を多く受け取る際のメリットが減ってしまいます。 金利は楽天銀行の方が高いですが、借入額が多い場合は融資手数料が安くなる楽天銀行の方が安くなるケースが多いです。 計算した結果、一般の住宅の場合は住宅ローンの借入額を5,000万円にすることで住宅ローン控除をほぼ最大限受け取れることがわかりました。 また、住宅ローンの借入額を4,000万円に設定する際と比べてトータルで60万円ほどお得になります。 長期優良住宅の場合は住宅ローンの借入額を6,000万円にすることで住宅ローン控除をほぼ最大限受け取れることがわかりました。 また、住宅ローンの借入額を5,000万円に設定する際と比べてトータルで66万円ほどお得になります。 住宅ローン控除を最大限受け取る住宅ローン借入額の設定シミュレーション(固定金利の場合) 続いて固定金利の住宅ローンで計算していきます。 条件は以下の通りです。 住宅ローンの金利:1. 23%(みずほ銀行)• 返済年数:35年• 元利均等返済• 住宅ローン開始年月:2018年1月• 住宅ローン融資手数料:33,000円• 住宅ローン保証料:1,000万円あたり260,110円で計算• 抵当権設定登記の登録免許税:融資額の0. 住宅ローン控除の限度額40万円• しかし、固定金利の場合は住宅ローンの借入額が大きくなると、住宅ローン控除の額は大きくなりますが、それに伴って支払う利息や手数料の金額が大きくなるので、トータルでは損という結果になりました。 以上のことから、変動金利で借りる場合、住宅ローン控除を最大限活用できるのは一般住宅の場合は借入額5,000万円、長期優良住宅の場合は6,000万円という結果になりました。 固定金利の場合は住宅ローン利息と住宅ローン控除だけを見れば、住宅ローンの借入額が増えれば増えるほど損になります。 運用を絡めて考えない場合は、住宅ローンの借入額は少ない方がいいでしょう。 現金一括でマイホームを買える場合でも住宅ローンを利用したほうがお得になる 住宅ローンを使わなくても現金一括でマイホーム購入できるという状況でも住宅ローンを利用したほうがいいでしょう。 理由は3つで、住宅ローン控除を受けられるからと団体信用生命保険があるから、運用したほうが得だからです。 現金一括で買わずに預金連動型住宅ローンを利用してマイホームを買う 通常の変動金利やフラット35などの住宅ローンを利用しても、借入の手数料や支払う住宅ローンの利息などの支払いが発生するので現金一括で買った場合に比べてお得にはなりません。 しかし、預金連動型住宅ローンであれば支払う住宅ローン利息をゼロにすることができ、さらに住宅ローン控除を受けることが出来ます。 3,000万円を預金連動型住宅ローンを利用して借りた場合 それでは、どれくらい得になるのか計算してみます。 住宅ローンの条件は以下の通りです。 住宅ローンの種類:預金連動型住宅ローン(愛媛銀行の愛のチカラ)• 返済年数:50年• 元利均等返済• 住宅ローン開始年月:2015年1月• 住宅ローン保証料:金利0. 2%上乗せ• 抵当権設定登記の登録免許税:融資額の0. 1% 支払う住宅ローン利息0円 保証料 540,000円 登録免許税 30,000円 団体信用生命保険料 0円 支払うお金合計 570,000円 住宅ローン控除の金額 2,722,442円 トータルの差額 2,152,422円 現金一括購入であれば3,000万円払って終わりですが、預金連動型住宅ローンを利用して住宅ローン控除を受け取る場合215万円得することが出来ます。 この預金連動型住宅ローンを利用するのは現金一括で購入できるけど、運用をするのは絶対に嫌だという人に向いています。 住宅ローン控除を受けるための手続き方法について 住宅ローン控除は住宅ローンを借りれば自動的に受けられるわけではなく、手続きが必要になります。 その手続き方法についてお伝えしておきます。 住宅ローン控除を受けるための必要書類 まずは必要書類と入手先からです。 住民票の写し:新しい住所を管轄している市役所へ行ってもらいましょう。 住宅ローン年末残高証明書:10月〜11月頃に借り入れした金融機関から郵送で送られてきます。 無くさないように保管しておきましょう。 登記事項証明書:法務局へ行くか、ネットでも入手できます。 土地の借入もある場合、土地の登記事項証明書も必要です。 請負契約書(売買契約書):建物を建てたハウスメーカーや工務店からもらいます。 土地の借入もある場合、土地の売買契約書も必要です。 源泉徴収票:年末に職場が発行してくれるはずです• 中古住宅の場合は下記のいずれかが必要です。 耐震基準適合証明書:建築士など• 既存住宅性能評価書:登録住宅性能評価機関• 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書:住宅瑕疵担保責任保険法人 住宅ローン控除を受けるための手続き方法 上記必要書類を集めれば確定申告の手続は簡単です。 毎年2月から3月の間に確定申告をするだけです。 必要書類を持って、確定申告会場へいきましょう。 会場へ行けばやり方を教えてくれるので、その通りにやれば完成です。 自分で毎年確定申告をしている人以外であれば、2年目からは勤務先に住宅ローン年末残高証明書を提出するだけで自動的に住宅ローン控除の手続きをやってくれます。 個人事業主など、自分で確定申告をしている人は毎年確定申告をするついでに住宅ローン年末残高証明書を提出する必要があります。 超簡単に住宅ローン控除の金額を計算する方法 前半の方で詳しい住宅ローン控除の金額を計算する方法を紹介しましたが、超簡単に住宅ローン控除の金額を計算する方法も紹介します。 住まい給付金シミュレーションサイトで住宅ローン控除の計算もできる 消費税増税に伴い導入された住まい給付金ですが、それをもらえるかどうか、もらえるならいくら貰えるのかをシミュレーションするサイトが有ります。 そこで、住宅ローン控除をいくら受けられるのかも計算できるのでやり方を紹介します。 住まい給付金シミュレーションサイトへ行く 利用規約に同意する シミュレーション結果はあくまでシミュレーションであって、その結果は自己責任でお願いしますという規約に同意します。 利用規約に同意すると数字を入力できるようになります。 住宅の情報を入れる 消費税が何%の時に取得するのか、持ち分は1人か共有か、住宅ローンを使うのかどうかという質問に答えます。 年収と扶養家族について入力する 続いては年収と扶養家族について入力します。 年収は税込の金額です。 扶養家族については赤字の注意書きを読んで該当する人数を入力して下さい。 奥さんが専業主婦なら1人、共働きで扶養の範囲を出ているなら0人、それに16歳以上の子どもがいればその人数を追加して下さい。 計算するボタンをクリックする ここまで数字を入力できればボタンをクリックします。 すると、住まい給付金の給付額が計算されます。 住宅ローンの情報を入力して計算ボタンをクリックする 住まい給付金の給付額が計算できたら、少し下にある住宅ローンの情報を入力していきましょう。 入力できたら計算ボタンをクリックしましょう。 10年間で受けられる住宅ローン控除の控除額が計算できる 計算ボタンをクリックすると10年間で受けられる住宅ローン控除の控除額概算が分かります。 このサイトを使って住宅ローン控除を1人で受けたほうが得なのか、夫婦で受けたほうが得なのかを計算してみてください。 住宅ローン控除があるから固定資産税の支払いは大丈夫と考えてはいけない マイホーム購入した後はもれなく固定資産税の支払いが始まります。 つまり、住宅ローンの返済と固定資産税の支払いが始まるわけです。 ここで、固定資産税の支払いは住宅ローン控除があるから大丈夫と考えてはいけません なぜなら、固定資産税は一生、住宅ローン控除は10年間しかないからです。 住宅ローン控除で受け取る控除額で固定資産税を払えるから大丈夫と考えないようにしましょう。 固定資産税を含めて、住宅ローンを支払っていけるかどうかを判断するためにはライフプラン表を作成するしかありません。 こちらの記事にライフプラン表の作成方法について詳しく書いていますので、ぜひ読んでライフプラン表を作成してみてください。 住宅ローン控除も考え方ひとつで受け取れる金額が大きく変わる 住宅ローン控除を単純に、住宅ローンを借りれば所得税や住民税が返ってくる制度として考えてしまうよりも、制度をよく理解して上手に活用してみてください。 私個人的なオススメは、住宅ローンの借入額はできるだけ多くして手元においたお金は運用し、住宅ローン控除もたくさん受け取るという選択です。 住宅ローン控除(減税)を忘れた、申請漏れ、ミス? 住宅ローン控除(減税)の手続きを忘れた、申請漏れがあっても、諦める必要はありません。 「確定申告の更正」という手法で5年前に遡り、住宅ローン控除(減税)の手続きを行うことができます。 住宅ローン控除(減税)の手続きは初年度は御自身で税務署に足を運び手続きをし、2年目以降は勤務先の年末調整で行うことが可能ですが、いずれの申請漏れ、ミスでも更正手続きが可能です。 更正手続きは税務署で行うため手間ですが、10万円単位の還付が受けれると思えば苦にはなりませんね。

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